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浜松市のマンション市場動向と相場について解説

浜松市の中古マンション市場は近年上昇傾向にあり、2022年に市場価格がピークに達しました。国土交通省のデータによれば、浜松市のマンション市場価格は2015年が最も低く、その後上昇を続けて2022年に最大値を記録しています。例えば、2019年時点の平均売却額は約1,326万円でしたが、2023年には1,801万円まで上昇しました（約474万円の上昇）このように、ここ数年で大きく価格が伸びていることがわかります。

ただし、2023年以降は伸びが緩やかになりつつあり、価格の上昇は頭打ちになってきたとの指摘もあります。実際、浜松市の中心部では直近で横ばい傾向が見られ、郊外エリアではやや下落の動きも確認されています。不動産専門サイトの分析でも、2024年時点で中央区は横這い、浜名区（郊外）は下落傾向とのデータが示されています。今後の市場変化に備え、タイミングを見極めることが重要です。

浜松市内のエリア別の相場と特徴

浜松市内でもエリアによってマンション価格の相場は大きく異なります。2024年に浜松市は行政区再編により7区から3区（中央区・浜名区・天竜区）へと変更されましたが、特に中央区（旧市街地中心部）と浜名区（郊外エリア）では相場に大きな差があります。

浜松市中央区：浜松市中央区の中古マンション平均売却価格は約1,839万円とされています。これは市内で最も高い水準で、浜松駅周辺など利便性の高い地域では2,000万円を超える売却も珍しくありません。

浜松市浜名区：一方、郊外を含む浜名区の平均売却価格は約362万円と極端に低い数値が示されています​。郊外では築古で規模の小さいマンションが多く、取引数自体が少ないことも平均を押し下げる要因です。この数値は極端な例ですが、エリア間でこれほど価格差があることは念頭に置くべきです。

浜松市天竜区： 山間部を含む天竜区についてはマンション取引事例が極端に少なく、明確な相場データを示すのが難しい状況です。

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次に築年数ごとの価格傾向について見ていきましょう。

浜松市のマンション築年数ごとの価格傾向

マンション価格は築年数によっても大きく変動します。一般に築年が浅いほど高値で売却しやすく、古くなるほど価格が下がる傾向があります。浜松市中央区の過去の取引データを築年帯別に見ると、以下のような傾向的な中央値が示されています。

築5年以内：中央区では中央値5,213万円と突出して高額で取引されています。件数は少ないものの、新築同様の希少物件ゆえ需要が高く早期売却が可能です。

築6年から15年：3,300〜3,400万円前後が中央値となっており、高い水準を維持しています。まだ設備も新しく、買い手にとって魅力が大きいため築15年以内の物件は非常に高い価格で取引されています。

築16年～25年：2,200〜2,800万円程度に下がります。20年を超えると徐々に価格が落ち始め、築25年を境に住宅ローン減税の適用外となる影響もあり価格帯が下がる傾向があります。

築26年～40年：1,000〜1,500万円前後に大きく下落します。特に築31年以上の古いマンションも浜松市では流通していますが、その中央値は1,000万円以下とかなり低くなります。浜松市には築30年以上の「築古マンション」が多く存在し、中古市場の主力となっていることがわかります。

このように、築年数による価格差は歴然としています。特に浜松市では築浅物件が希少なため、築15年以内のマンションをお持ちの場合は築年が進む前に売却することを検討するとよいでしょう。逆に築年数が相当経過している場合は、市場価格がかなり低めになることを踏まえ、早めに動くことで大きな値下がりや需要減を避けることができます。

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